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はじめの一歩

住宅ローンを抱える人の資産運用とは?

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お金の知識、今回は住宅ローンについて取り上げていきましょう。

2016年から始まったマイナス金利政策の影響で、住宅ローンの金利は未だ過去最低の水準を継続しています。

金利が下がり、銀行の普通預金や定期預金の利息が微々たるものしか付かなくなったり、保険会社の予定利率が下がって昔みたいに利率の良い個人年金保険や終身保険が販売できなくなったりしてお金を増やしたい人にとっては厳しい世の中です。

しかし、住宅や車の購入など大きなお金を計画的に借りたいと思っている人にとっては以下のような金利水準は、背中を押してくれるような状況なのではないでしょうか。

2021年2月の住宅ローン金利の例
変動金利・・・年0.440% (住信SBIネット銀行)
固定金利10年・・・年0.525% (auじぶん銀行)
固定金利35年・・・年0.870% (住信SBIネット銀行)
※諸条件あり、事務手数料などは考えないものとする

住宅ローンは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資(ローン)のことである。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

自動車ローンや教育ローンなどと同様に、借り入れる目的(住宅の購入)が決められたローンで、目的が決められていないフリーローンやカードローンなどと比べて金利が低く設定されており、返済期間も最長で35年と長いことが特徴です。

以前は、定年退職までに返済を終えたり退職金で一括返済をする計画で住宅ローンの契約をする人が多かったが、現在の完済年齢の平均は73歳と、この20年間で5歳も上昇しているそうです。

金利の種類と特徴

変動金利
・将来にわたって金利が一定(金利上昇のリスクは貸し手が負う)
・変動金利よりも金利が高いので、金利の変動がなかった場合は利息を多く支払うことになる

固定金利
・将来にわたって金利が一定(金利上昇のリスクは貸し手が負う)
・変動金利よりも金利が高いので、金利の変動がなかった場合は利息を多く支払うことになる

固定期間選択型
・契約当初の一定期間の金利が固定され金利上昇のリスクに備えられる
・固定期間中の金利は上記の全期間固定金利より低く抑えられる
・固定期間後の金利変動リスクについては変動金利同様

固定金利の返済計画が立てやすいというメリットがある一方、変動金利の金利の低さにどちらを選ぼうか迷っている方も多いのではないでしょうか。

注意が必要なのは、金利が低いうちは変動金利で契約をして金利が上昇したら固定金利に借り替えようと考えていると、固定金利は変動金利よりも先に上昇してしまう為、変動金利が上がったときには固定金利はすでに上がっているということです。

変動金利で借りる際は、繰上げ返済で早めに完済ができる見通しがあったり、収入に余裕があり将来の金利上昇による返済額アップも家計の痛手にならない人が適しているといえます。

2つの返済方法

元利均等返済
・元金+利息の金額が毎回同額となるよう返済
・毎月の返済額が同じで負担感が一定
・返済当初は返済額に占める利息の割合が大きく元金が減らない
・総額で元金均等返済よりも多くの金額を支払う

元金均等返済
・元金が毎回同額となるよう返済
・元金は同じだが利息を含めると毎回違う額を返済。
・返済当初が一番負担が大きく、返済額が徐々に減ってく
・総額で元利均等返済よりも少ない金額を支払う

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

借入額は同じでも、返済方法によって利息の金額が変わり、特に長期間の契約となる住宅ローンにおいては返済総額にも大きな差が出ます。
よりご自身に合った返済方法を検討する必要がありますね。

住宅ローンの契約時には、他にも融資手数料、ローン保証料、登記費用、火災保険(地震保険)、仲介業者への仲介料など多くの諸費用が必要となります。

金利だけでなく、各金融機関を総合的に判断して自分に合った返済計画を立てることが非常に重要になることを念頭に置いた住宅ローン選びをした方が良いでしょう。

住宅ローンを契約・検討している世代は、子育ても同時進行していることも多いと思います。

教育資金や老後資金などの資産運用も始めなければならないのにも関わらず、まずは住宅ローンの繰上げ返済をとそればかりに一生懸命になっている方がいますが、低金利で借りることができているのですから、住宅ローン以上の年利を狙った低リスクな資産運用から検討することも大切ですね。

実際に比較してみましょう!

繰上げ返済を行なった場合と、ローン返済と同時進行でがんばらない投資を始めた場合について比較してみましょう。繰上げ返済シミュレーションは住宅ローンを取り扱っている金融機関のサイトなどで試算できますのでぜひ検索してみてください。
繰上げ返済をすると繰上げ返済後の『返済期間を短縮する方法』か『返済額を少なくする方法』かのどちらかを選べるのですが、『返済期間短縮型』の方が利息を大きく減少させることができますので、ここでは期間短縮型で繰上げ返済したものとします。

  • 繰上げ返済の金額・時期は便宜上、海外積立投資と比較するために設定しています
  • 金融広報中央委員会「知るぽると」の繰り上げ返済シミュレーションで計算しました
  • 繰上げ返済時には金融機関によって別途手数料がかかる場合があります
前提条件

上記の前提条件の場合、16年目に378万円(毎月2.1万円×15年間=378万円)を繰上げ返済したとすると、減少する利息額は『702,485円』になります。

つまり得した金額は『702,485円』ですね。

これに対して、仮に〝がんばらない投資法〟で海外投資を活用して200ドル(2.1万円)を15年間積み立てたとします。

この場合、15年間であなたが積立た総額は36,000ドル(378万円)。
〝がんばらない投資〟では4%の元本確保がされているので15年後のアカウント評価額は50,400ドル(529.2万円)となり、結果として評価益は『14,400ドル(151.2万円)』が手に入ります。(1ドル=105円の場合

つまり得した金額は『14,400ドル(151.2万円)』ですね。

どれだけ差が出たでしょうか?

一緒に先ほどのそれぞれの例で結果をまとめてみましょう。

『返済期間短縮型』の場合 … 得した金額は『702,485円』
〝がんばらない投資〟の場合 … 得した金額は『14,400ドル(151.2万円)』

なんと、繰上げ返済で減少した利息額と積立投資で増やせる評価益は『809,515円』も差があること(積立投資をした方が得)がお分かりいただけるかと思います!

ちなみにこれは前提条件が借入金利1.0%での比較ですので、借入金利がより低いほど繰上げ返済で減少する利息額は少なくなり海外積立投資との差額が大きくなります。

前提条件の借入金利を0.8%で計算した場合、減少する利息額『576,027 円』差額『935,973円』
前提条件の借入金利を0.6%で計算した場合、減少する利息額『424,438 円』差額『1,087,562円』

いかがでしょうか。

ローン(借金)を抱えていると早く完済して精神的負担を軽くしたい!と感じる方も多いかもしれませんが、住宅ローンの金利が過去最低水準の今、負債を減らすことよりリスクを抑えた方法で資産を増やすことも熟考する価値のある〝賢いお金の育て方〟ということになるんだ!ということを覚えておきましょう。

Writer

倉石 優子

倉石 優子

国内の最大手の生命保険会社にて10年間、たくさんのお客様を笑顔にしてきた実績を持つ。しかしアールトラストの海外投資セミナーで、自身が扱ってきた商品を遥かに凌ぐ「優位性のある投資手法」に大きな衝撃を受けアールトラストに入社。今では自身が感動した〝がんばらないお金の増やし方〟を〝お金初心者様〟に伝えるべく日々コンサルをしている。
趣味は、ミシンで洋服や小物を作ることとバスケをすること。